土地資産をお持ちの方の土地活用には、コンサルタントが不可欠です。その工事費用が妥当な金額なのか、その計画が十分な利益を生むかをアドバイス出来るのはコンサルタントだけです。

コンサルティングとは?

ネット百科事典であるウィキペディアで「コンサルティング」を調べると、次のように解説されています。

コンサルティング (consulting) とは、企業(まれに行政など公共機関)などのクライアントに解決策を示してその発展を助ける業務を行うことである。または、職種としてその業務そのものを指す。 wikipediaによる説明(一部)

つまり、企業(法人)や行政などに助言を与えて、問題解決を図るのが主な仕事ということです。
しかし、今やコンサルティングの仕事は多岐にわたり、個人に対してもコンサルティングが行われるようになりました。
コンサルティングとは付いていませんが、ファイナンシャルプランナーもその一例。個人の資産や将来設計に専門的な知識を活用して助言を与える、立派なコンサルティングです。
ファイナンシャルプランナーと聞くと、保険などを思い起こす方が多いかもしれませんが、ファイナンシャルプランナーは何も保険だけではありません。
当社のように土地活用をお考えの方にコンサルティングサービスを提供するのもファイナンシャルプランナーの仕事なのです。

土地活用コンサルティングとは?

さて、土地活用コンサルティングとは具体的には何をするのでしょうか?
土地活用コンサルタントの主な役割は、土地(や住宅)資産を使って「新しい価値を、見つける・作る・育てる」ことです。
新しい価値を見つけるとはどういったことでしょう?
それは、持たれている土地を活用しようとした時に、何に活用するのが一番良いのかを見つけることです。つまり、その土地のあり方を見極め、その土地の価値やその時が生み出す資産を検討して、正しい答えを導き出すことです。
例えば、60坪の土地があったとして、その土地に2棟の戸建賃貸住宅を建てるのが良いのか、6室の集合賃貸住宅を建てるのが良いのか、場合によっては宅地として売却するほうが良いのかを、周辺環境や土地価格、利用者層などを判断材料に、最適な利用方法を検討し、ご提案することになります。
これが、新しい価値を見つけることになります。
では、作るとはどういうことでしょうか?作るには2つの意味があります。
これは、どのように活用するかを見つけた後、

  1. より高い資産価値を維持できるように付加価値を作る
  2. より高い利回りを実現できるよう物件を作る

の2点です。

新しい価値を、見つける・作る・育てる

付加価値を作るということ。

より高い資産価値を維持するためには、その土地(エリア)の状況を見ながら、ファミリー向けか、単身者向けか、デザイナーズ(既存のものよりもモダンで個性の強いデザインの住宅)ならどうか?ワンルームが有利か、複数の部屋の方が有利かなど、利用者が何についてより高い価値を見出すかを考え、それに見合った付加価値を作り出さなくてはいけません。
そうでなければ、それに見合った賃料(=利益・利回り)を得ることができないからです。
付加価値が高ければ、周辺よりも高い賃料を設定しやすいですし、空室率も下げることができます。もちろん、賃料の維持も楽になりますから、資産価値や利回りの低下を防ぐことができます。

高い利回りを得るためには?

また、より高い利回り(=利益)を得るためには、一番大きな費用である建築費を検討しなければなりません。
同じ大きさの土地でも2棟建てるのか、小ぶりでも3棟建てるのかで、建築費用も変わりますし、賃料もそれによって異なってきます。
より高い利回りを実現するためには、建築方法に精通し、コストダウンが出来るだけの知識と経験が必要となります。
このコストダウンが最終的に利回りを高め、融資(事業ローン)を受ける場合の利子に影響してきますので、土地の活用方法に応じてベストな建て方が出来なければなりません。
その方法をご提案するのが、土地活用コンサルタントの「作る」仕事となります。

資産を育てて、次の投資につなげます。

「見つける・作る」についてはご理解いただけましたか?
「見つける」は最適な活用方法を地域環境を考慮して、ご提案をさせていただくということで、「作る」は資産価値を落とさないように付加価値を作ることと、実際の建造物を低価格(ローコスト)で作り、運用益を作ることです。
では、「育てる」とはどういうことでしょうか?
それは、より有利な条件(税制面や回転率、補助金など)で運営することで、次の投資に繋げることです。
考えてみて下さい。
例えば60坪の土地に物件を建て、年間220万円の賃料を得たとしてましょう。
税金(固定資産税)やローン返済で収益が80万円だとします。これはこの土地が生み出した純益ですが、もう一つ物件を建てたとしたらどうでしょう?同じ様な収益なら、ほとんど手間が変わらないにもかからず、年間収益が160万円になります。
しかも、土地はご自身のものですから、土地資産(=資産価値)自体はそのままで、収益が生まれてくるのです。
そのため、一度、土地活用を経験された方は、第2、第3の投資を行う方がほとんどです。つまり、次の投資を育てているわけですね。
次の投資を育てるためのプランやご提案をするのも私たちコンサルタントの仕事。小さな利益でもまとめれば大きくなり、その利益を次の投資に育てるための手助けを「実際に汗をかきながら」行っています。

物件収益例

土地を持っていないと駄目なのか?

上で書いたことは、主に、すでに土地をお持ちの方のついてでした。では、現在土地をお持ちでない方はどうすればよいのでしょうか?
中には、土地を持っていない人は相手にしないと、公言しているところもありますが、私たちハウスマスターは違います。
確かに、土地を持っている人ならば、土地取得費用やそれに伴う融資、登記などの手間や費用が不要になるので、より有利な利回りが見込めます。
しかし、土地を持っていない人でも、土地を購入して投資物件(=収益物件・賃貸住宅など)を建てることは可能です。
もちろん、土地価格や融資の有無などで利回りが少し低くなることは事実ですが、利用価値が限られる地形(旗竿地=土地がL字型で、道路から奥まった土地)などの比較的安価な土地ならば、周辺よりもかなり低価格で取得することも可能で、高い利回りを得ることも可能です。
一般住宅(普通の宅地)としては使いにくく、価値があまりなくても、賃貸物件ならばその土地価格(=資産価値)以上の価値を与えることができるという訳です。
これは、長く住む(ほとんどの住宅はローンで建てられるので、20年〜30年は住まなくてはならない)住宅と異なり、賃貸の多くは一定期間で借り主が入れ替わることがほとんどなので、土地形状による不利益をある程度抑えることが出来るからです。
もちろん、周辺よりも多少賃料が安くなるかもしれませんが、その分土地価格も低いので、十分相殺できます。
つまり、十分に安価な土地ならば、土地を持っていない方でも、高い利回りで投資物件運用が可能ということです。
その土地探しも、私たちハウスマスターでご提案できますので、安心しておまかせ下さい。

旗竿地

地主さん、入居者さんが満足するために。

地主(=施主)さんの目標は何でしょうか?
土地活用の目標は、可能な限り高い利回りを実現し、収益を最大化(=極大化)して、安定資産として運用することです。
では、入居者の目標は何でしょう?
それは、個人資産(=この場合は、可処分所得)を最大化することです。つまり、出来る限り価値あるものを安く借りることになります。
その両者の接点は、価値と価格(=賃料)のバランス。
地主さんの利益は空室率と収益性(利回り=投資額)に左右され、入居者は土地環境(土地柄・利便性)と物件価値(間取り・駐車場などの設備)に左右されます。
その接点が、賃料となるわけです。
地主さんが『こういった物件を建てたい』と思っても、賃料と入居者側の価値とバランスが取れていなければ、低い賃料しか設定できず、利回りが低くなり、収益が減るでしょう。
もちろん、その価値観を理解してもらえれば、賃料が多少高くても、入居者に困ることはあまりないかもしれませんが、多くの場合、入居者さんがより重視するのは賃料(=より良いものを、より安くの「コストパフォマンス」)で、自分の設定している価値感で一番安いものを求めるのが普通です。
つまり、いかに初期投資を抑えるか(=低賃料で提供できるか)というのが、両者を結びつける鍵となります。
この鍵を提供するのもコンサルティングの仕事。地主さん、入居者さんにとって、両者が満足できる接点を作ることが、コンサルタントの使命と言えるでしょう。

提案力で差がつきます。

さて、コンサルティングと一口に言っても、様々なやり方があります。
一つは「助言を与える」だけのコンサルティング。つまり、『口だけ』コンサルティングです。
これは、自社では提案と指示だけを与え、実務部分には「ほとんど」絡まないコンサルティングの方法です。
事業ローンは銀行へ、物件建築は施工会社へと、地主さんが対応しなければなりません。もちろん、書類ぐらいは準備してくれますが、交渉事は一切行わないスタイルです。
また、『名ばかり』コンサルティングというのもあります。建築会社などに多いのですが、自社の利益(=金銭的、時間的、手間的)を重視し、地主さんから言われたことをやるだけのコンサルティングです。
言ってしまえば、今ある利益だけを追い求めるスタイルで、物件が建ってしまえば、その後は『ご自分でお考え下さい』という考え方です。
当社ハウスマスターは、このどちらでもありません。
私たちは、自分たちで動き、考えます。そのため、地主さんと意見が異なる場合も多々ありますが、土地資産により高い価値を与え、地主さんにより高い利益をもたらすためなので、変えるつもりはありません。
確かに、口だけコンサルティングや名ばかりコンサルティングは手間も少なく、その割には利益は良いかもしれません。しかし、それでは、上に書いた『新しい価値を、見つける・作る・育てる』を破ることになります。
当社は、『新しい価値を、見つける・作る・育てる』を守りながらも、より地主さんにあったプランをご提示することを第一に考えています。
そのため、当社のご提案は、投資物件が完成した後まで見据えたものとなり、他社とは提案力が違います。
税制から入居率にいたるまで、地主さんの資産が末永く価値を持つよう、ご提案をさせていただきます。

ハウスマスターのコンサルティング

建築に関わる全てのことが仕事です。

当社ハウスマスターは、建築に関わること全てが仕事の範囲です。
具体的には

  • 財務状況相談
  • 活用プラン(利回りなどの収益プラン)の作成
  • 活用プランを元にした建築プラン(建築コストや建築種別、建築方法)の作成
  • 銀行などへの融資の申込みから、審査用書類の作成、融資実行の確認
  • 建築会社の手配
  • 施工進捗管理
  • 物件品質管理
  • 税制情報のご提供

などになります。
もちろん、現在土地をお持ちでない方なら、ご希望に応じて活用プランを作る前に土地探しも当社で行います。
つまり、当社ハウスマスターがあなたの窓口となり、また、同時に関係各所の窓口にもなりますので、万一の際でも、当社にご相談いただければ、一緒に解決できるよう取り組みます。
これは、物件引き渡し後でも、変わらずサポートいたしますので、ご安心下さい。
当社ハウスマスターは『新しい価値を、見つける・作る・育てる』を実直に、時には愚直に守っているコンサルティングに誇りを持っています。
ぜひ、当社にあなたの土地の未来を託して下さい。資産価値を高め、安定収益をお約束します。